FAQ

Sono lecite le riprese dei vicini e dei condómini nelle parti comuni?

È lecito filmare persone che si sospetta stiano commettendo abusi o reati purché non in luoghi di privata dimora, ma in luoghi comuni. Il caso preso in esame dalla Sentenza indica che: “le videoriprese si sono svolte tramite camera esterna all'edificio, del quale inquadravano l'ingresso, i balconi ed il cortile”, quindi nessuna intrusione, tanto nella privata dimora, quanto nel domicilio.

Quali sono le responsabilità dell'amministratore?

L’amministratore del condominio è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri ed in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. Esso, invece, non può essere ritenuto responsabile dei danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini, né deve ritenersi obbligato a promuovere azione giudiziaria contro detti condomini in mancanza di una espressa disposizione regolamentare o di una delibera assembleare. L’inosservanza dei doveri rientranti nei suoi compiti è per l’amministratore fonte di responsabilità contrattuale, a tal proposito si veda il comma 4 dell’art. 1131 cod. civ.. Tale responsabilità sussiste verso l’insieme dei condomini anche nell’ipotesi che il danno colpisca direttamente uno solo di essi. In questo caso, però, il danneggiato potrà agire nei confronti dell’amministratore non sulla base dell’art. 2043 cod. civ. (responsabilità aquiliana), ma in virtù del disposto di cui all’art. 2049 cod. civ. (responsabilità oggettiva). Per quanto concerne, invece, la responsabilità penale dell’amministratore, questo è ritenuto responsabile in tutti quei casi in cui non si attivi con la necessaria urgenza per rimuovere quelle situazione di pericolo per l’incolumità delle persone, derivante, ad esempio, dalla minacciante rovina di parti comuni dello stabile. In tali ipotesi lo stesso è considerato soggetto attivo del reato di cui all’art. 677 c.p. (omissione di lavori in edifici che minacciano rovina), dovendo egli attivarsi in forza dei poteri riconosciutogli dagli artt. 1130 numeri 3 e 4 e 1135, comma 2, cod. civ. per l’eliminazione delle situazioni idonee a provocare danni ad altre persone. Tale obbligo ricade, invece, sui condomini, qualora per comprovate ragioni (ad es. indisponibilità dei fondi occorrenti o rifiuto dell’assemblea) l’amministratore si trovi nell’impossibilità materiale di adoperarsi per rimuovere il pericolo.

L'amministratore continua ad esercitare per il condominio anche dopo la cessazione dell'incarico?

In virtù dell’istituto della prorogatio l’amministratore dì un condominio di un edificio, cessato dalla carica per scadenza del termine previsto dall’art. 1129 cc. o per dimissioni, continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 cc., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore. Pertanto, l’amministratore deve continuare a provvedere, durante la gestione interinale, all’adempimento delle incombenze ed attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. e così a riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, compreso quello di portierato, con la conseguenza che, in caso di ritardata presentazione delle denunce contributive e di ritardato pagamento dei contributi previdenziali dovuti per il portiere, l’amministratore è tenuto a rivalere il condominio delle somme da questo versate all’Inps a titolo di sanzioni amministrative. Cass. civ., sez. Il, 25 marzo 1993, n. 3588

Avete qualche informazioni sul decreto ingiuntivo per il recupero dei crediti del condominio?

Nullo il decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali emesso nei confronti del condómino se l'unità immobiliare è di proprietà del coniuge. Corte di cassazione , Sez. II Civ. - Sentenza del 12 gennaio 2011 n. 574 "La ripartizione delle spese comuni grava su ciascun condomino in base a un criterio di realità, che come prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare, così non considera rilevante che altri, piuttosto che il proprietario, utilizzi l'unità immobiliare singola fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri. Ne consegue che in caso azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario dell'unità abitativa e non anche chi possa apparire tale.

L'amministratore è obbligato a cercare il nome dei NUOVI proprietari?

Condominio Amministratore: Anagrafe Condominiale L'amministratore non ha l'obbligo di verificare i Registri Immobiliari allo scopo di accertare se vi siano nuovi condomini,i quali non gli abbiano comunicato il proprio acquisto. "Tutti i condomini hanno diritto di esser convocati per partecipare alle delibere dell' assemblea, pur se, in mancanza di attribuzioni di quote millesimali alle unita' immobiliari di cui sono titolari, non sussiste il loro obbligo nella ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento di beni comuni, ma è onere dell' acquirente dell' unità assumere iniziative, magari anche con l' alienante, per far conoscere all' amministratore di esser il nuovo proprietario, non avendo questi l' obbligo di verificare i registri immobiliari. (Cass.985 del 4 febbraio 1999)"

Come si devono sistemare le cassette postali nel condominio

La collocazione delle cassette postali è regolata dal DECRETO 9 aprile 2001 del MINISTERO DELLE COMUNICAZIONI, in particolare dalle seguenti norme: Art. 45. Cassette. Per la distribuzione degli invii semplici devono essere installate, a spese di chi le posa, cassette accessibili al portalettere. Lo scomparto di deposito, la forma e le dimensioni dell'apertura devono rispondere alle esigenze del traffico postale e risultare tali da consentire di introdurvi gli invii senza difficolta' particolari. Le cassette devono recare, ben visibile, l'indicazione del nome dell'intestatario e di chi ne fa uso. Art. 46. Ubicazione. Le cassette devono essere collocate al limite della proprieta', sulla pubblica via o comunque in luogo liberamente accessibile, salvi accordi particolari con l'ufficio postale di distribuzione. Art. 47. Edifici plurifamiliari o adibiti ad uso d'impresa Negli edifici plurifamiliari, nei complessi formati da piu' edifici e negli edifici adibiti a sede d'impresa, le cassette delle lettere devono essere raggruppate in un unico punto di accesso. Art. 48. Adeguamento delle cassette non conformi. I titolari di cassette non conformi alle specifiche richieste da Poste italiane provvedono ai necessari adattamenti entro un termine concordato con l'ufficio richiedente.

La raccomandata può provare la ricezione del suo contenuto?

La ricezione della busta raccomandata non ne costituisce prova del contenuto Cassazione , sez. III civile, sentenza 12.05.2005 n° 10021 La sola ricezione della busta raccomandata da parte del destinatario non costituisce prova del contenuto di essa. E' questo il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 10021 depositata il 12 maggio 2005. ................. Preso atto dell'orientamento rigoroso della Suprema Corte occorre chiederci se in futuro occorrerà richiedere la prova testimoniale per confermare il contenuto della raccomandata al momento della spedizione.

Soppressione "a maggioranza" del servizio di portierato anche se contenuto nel regolamento contrattuale...

Con il primo motivo i ricorrenti, sulla premessa che il regolamento contrattuale vincola tutti i condomini, anche quelli diventati tali successivamente alla sua adozione, deduce che per la modifica dello stesso occorre il consenso unanime. Il principio affermato dalla Corte di appello di Napoli, secondo il quale si potrebbe operare una differenziazione all'interno delle singole norme del regolamento condominiale contrattuale distinguendo, ai fini della liceità della relativa modifica a maggioranza, tra quelle "meramente regolamentari" e quelle propriamente convenzionali, si risolve nella violazione del principio della piena autonomia contrattuale posto dall'art. 1322 c.c.. Aggiungono i ricorrenti che comunque la sentenza impugnata non avrebbe motivato facendo semplicemente riferimento alla affermazione "oramai costantemente presente nella giurisprudenza". Il motivo è infondato.

FAQ

Chi paga i debiti del vecchio proprietario?

Cassazione civile , sez. II, sentenza 09.11.2009 n° 23686 Colui che vende l'appartamento non può essere raggiunto da Decreto Ingiuntivo per morosità in quanto non è più condómino. Infatti così come indicato dalla sentenza Cass. Civ., Sez. II, sentenza 9 settembre 2008, n. 23345 .... se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 primo comma .... Il ricorso è infondato. Come questa Corte ha recentemente ribadito (v. sent. 23345/08) in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile di proprietà esclusiva, l'alienante perde la qualità di condomino e poiché l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 cod. civ., è collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.

La mancata convocazione di un condòmino non rende nulla l'assemblea?

Condominio. Delibere annullabili. La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione ad un condomino comporta la semplice annullabilità e non la nullità radicale della assemblea. (La Corte di Cassazione apre la strada ad una lettura delle regole sulla impugnabilità della assemblea ai sensi dell'articolo 1137 c. c. , diversa da quella tradizionale ma più aderente al testo della norma. Vi è da attendersi che in futuro solo le deliberazioni che abbiano oggetto illecito o impossibile vengano ritenute passibili di impugnativa senza limiti di tempo e quindi anche oltre il termine di trenta giorni)

Qualche chiarimento sugli animali in condominio?

Nel condominio può essere vietato il possesso di animali solo se lo deliberano "tutti" i condomini, Cassazione civile , sez. II, sentenza 15.02.2011 n° 3705 La sentenza impugnata, pur avendo affermato la natura contrattuale del regolamento condominiale, ha poi ritenuto modificabile a maggioranza la disposizione che prevedeva il divieto di tenere animali negli spazi privati e comuni. Orbene, occorre considerare che le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass. 13164/2001); ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà' dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica: certamente, tali disposizioni esorbitano dalle attribuzioni dell'assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l'uso e il godimento.

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