Il codice del Condominio 2013

Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici Codice civile

DISCIPLINA VIGENTE COME MODIFICATA DAL TESTO DI RIFORMA DEL CONDOMINIO Avvertenza: in neretto sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma

CODICE CIVILE: LIBRO III - DELLA PROPRIETÀ TITOLO VII - DELLA COMUNIONE

Art. 1100. Norme regolatrici
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in co- mune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.

Art. 1101. Quote dei partecipanti
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Art. 1102. Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modi- ficazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa
comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Art. 1103. Disposizione della quota
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e ce- dere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota. Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.

Art. 1104. Obblighi dei partecipanti
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese ne- cessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1105. Amministrazione
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’am- ministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni
della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la mino- ranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventiva- mente informati dell’oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’am- ministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere al- l’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Art. 1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’ar- ticolo precedente, può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godi- mento della cosa comune.
Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, deter- minandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.

Art. 1107. Impugnazione del regolamento
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare
davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della co- munione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stato loro comunicata la deliberazione. L’autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Art. 1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordina- ria amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innova- zioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo e redditizio il godimento purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievole all’interesse di alcuno dei partecipanti. E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a
nove anni. L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mu- tuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

Art. 1109. Impugnazione delle deliberazioni Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all’autorità giudiziaria, le delibera- zioni della maggioranza:
1) nel caso previsto dal secondo comma dell’articolo
1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell’articolo 1105;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell’arti- colo 1108.
L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di de- cadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
Art. 1110. Rimborso di spese
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri par- tecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese ne- cessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

Art. 1111. Scioglimento della comunione
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non supe- riore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

Art. 1112. Cose non soggette a divisione
Lo scioglimento della comunione non può essere chie- sto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate.

Art. 1113. Intervento nella divisione e opposizione
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non pos- sono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla di- visione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria o dell’azione surrogatoria. Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l’op- posizione, per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
Devono essere chiamati a intervenire, perché la divi- sione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di pre- levamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.
Art. 1114. Divisione in natura
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

Art. 1115. Obbligazioni solidali dei partecipanti Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le ob- bligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadono entro l’anno dalla do- manda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una con- grua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i con- dividenti. Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella di- visione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.

Art. 1116. Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità, in quanto non siano in con- trasto con quelle sopra stabilite.
CAPO II
DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

1117. Parti comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contra- rio dal titolo:
1) le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici so- lari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti de- stinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condi- zionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso infor-
mativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collega- menti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di im- pianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto di- sposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

1117-bis. Ambito di applicabilità
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo
1117.

1117-ter. Modificazione delle destinazioni d’uso
Per soddisfare esigenze d’interesse condominiale l’as- semblea con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di mag- gior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipol- lenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno
venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. La deliberazione deve con- tenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vie- tate le modificazioni delle destinazioni d’uso che pos- sono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

1117-quater. Tutela delle destinazioni d’uso
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la con- vocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggio- ranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.

1118. Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle
parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contri- buire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della pro- pria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di fun- zionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pa- gamento delle sole spese per la manutenzione straordi- naria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

1119. Indivisibilità
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divi- sione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

1120. Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le in- novazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo
o almaggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innova- zioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicu- rezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del con- sumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edi- ficio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condomi- nio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ri- cezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la de- stinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo con- domino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condo- mino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiu- dizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godi- mento anche di un solo condomino.

1121. Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari con- dizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantag- gio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innova- zione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sop- portarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contri- buendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione del- l’opera.

1122. Opere su parti di proprietà o uso individuale Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o desti- nate all’uso individuale, il condomino non può ese- guire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla si- curezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’ammini- stratore che ne riferisce all’assemblea.

1122-bis. Impianti non centralizzati di ricezione ra- diotelevisiva e di produzione di energia da fonti rin- novabili
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ri- cezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di dira- mazione per le singole utenze sono realizzati in modo
da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preser- vando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l’installazione di impianti per la produ- zione di energia da fonti rinnovabili destinati al servi- zio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione al- l’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alterna- tive di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architetto- nico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli im- pianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condomi- nio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garan-

zia per i danni eventuali. L’accesso alle unità immobi- liari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

1122-ter. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la vi- deosorveglianza su di esse sono approvate dall’assem- blea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136.

1123. Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla mag- gioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura di- versa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che cia- scuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del- l’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ra- gione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripar- tita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i la- strici solari, qualora non siano di proprietà comune.

1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, re- stando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

1126. Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non
è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edi- ficio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

1127. Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può ele- vare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti al- trimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni sta- tiche dell’edificio non la consentono. I condomini pos- sono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sot- tostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.
Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
1128. Perimento totale o parziale dell’edificio
Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rap- presenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condo- mini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostru- zione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferi- sca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

1129. Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale,
o, se si tratta di società, anche la sede legale e la deno- minazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’ammi- nistratore, può prenderne gratuitamente visione e ot- tenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L’assemblea può subordinare la nomina dell’ammini- stratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i mas- simali della polizza se nel periodo del suo incarico l’as- semblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestual- mente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’ammini- stratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’in- tera attività da lui svolta, tale polizza deve essere inte- grata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso co- mune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione
delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche te- lefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore. L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, po- stale o bancario, intestato al condominio; ciascun con- domino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a pro- prie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo pos- sesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiu- dizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’as- semblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la ri- scossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il
credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo
63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in or- dine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza pre- vista per la sua nomina oppure con le modalità previ- ste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma del- l’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ov- vero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo, i condo- mini, anche singolarmente, possono chiedere la con- vocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun con- domino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del con-
dominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti del- l’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’ap- provazione del rendiconto condominiale, il ripetuto ri- fiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudi- ziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’as- semblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono gene- rare possibilità di confusione tra il patrimonio del con- dominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo
1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’ammi- nistratore revocato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analitica- mente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si appli- cano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed eco- nomica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o so- cietà private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.

1130. Attribuzioni dell’amministratore
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo
1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convo-
carla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’os- servanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condo- mini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occor- renti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condo- miniale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di go- dimento, comprensive del codice fiscale e della resi- denza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere co- municata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ri- chiede con lettera rac necessarie alla tenuta del regi- stro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di

omessa o risposta, l’amministrazione acquisisce le in- formazioni necessarie, addebitandone il costo ai re- sponsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle as- semblee, del registro di nomina e revoca dell’ammini- stratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le even- tuali mancate costituzioni dell’assemblea, le delibera- zioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è alle- gato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condomi- nio, nonché gli estremi del decreto in caso di provve- dimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con mo- dalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condo- mini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta at-
testazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

1130-bis. Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la con- tabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’ammini- stratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condo- mini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità im- mobiliari possono prendere visione dei documenti giu- stificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a
proprie spese.
Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa regi- strazione. L’assemblea può anche nominare, oltre al- l’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di al- meno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

1131. Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono no- tificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un con- tenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministra- tore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il con- domino dissenziente, con atto notificato all’amministra- tore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il con- domino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

1133. Provvedimenti presi dall’amministratore
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i prov- vedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’as- semblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137.

1134. Gestione di iniziativa individuale
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o
dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

1135. Attribuzioni dell’assemblea dei condomini Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’as- semblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese oc- correnti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’am- ministratore e all’impiego del residuo attivo della ge- stione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
L’amministratore non può ordinare lavori di manu- tenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere ur- gente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L’assemblea può autorizzare l’amministratore a par- tecipare e collaborare a progetti, programmi e inizia- tive territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di ri-
sanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sosteni- bilità ambientale della zona in cui il condominio è ubi- cato.

1136. Costituzione dell’assemblea e validità delle deli- berazioni
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente co- stituita con l’intervento di tanti condomini che rappre- sentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interve- nuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può delibe- rare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convo- cazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata
dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore del- l’edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni del- l’amministratore medesimo, le deliberazioni che con- cernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122- ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere ap- provate dall’assemblea con un numero di voti che rap- presenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo ver- bale da trascrivere nel registro tenuto dall’ammini- stratore.

1137. Impugnazione delle deliberazioni dell’as- semblea
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i con- domini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al rego- lamento di condominio ogni condomino assente, dis- senziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della delibera- zione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comu- nicazione della deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordi- nata dall’autorità giudiziaria.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né inter- rompe il termine per la proposizione dell’impugna- zione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di sezione I, con l’esclusione dell’articolo
669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

1138. Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è supe- riore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni
e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obbli- ghi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’am- ministrazione. Ciascun condomino può prendere l’ini- ziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma del- l’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal nu- mero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli
1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,
1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

1139. Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.
DISPOSIZIONI PER L’ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E DISPOSIZIONI TRANSITORIE

61. Qualora un edificio o un gruppo di edifici apparte- nenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dal- l’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’au- torità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei com- proprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

62. La disposizione del primo comma dell’articolo pre- cedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’ar- ticolo 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle di- pendenze tra i condomini, lo scioglimento del condo- minio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo
1136 del codice stesso.

63. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’ammini- stratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediata- mente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in re- gola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’am- ministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godi- mento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi matu- rati fino al momento in cui è trasmessa all’ammini- stratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

64. Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto
comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale prov- vede in camera di consiglio, con decreto motivato, sen- tito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere pro- posto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

65. Quando per qualsiasi causa manca il legale rappre- sentante dei condomini, chi intende iniziare o prose- guire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi del- l’articolo 80 del codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’as- semblea dei condomini per avere istruzioni sulla con- dotta della lite.

66. L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del co- dice, può essere convocata in via straordinaria dall’am- ministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. De- corsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti con- domini possono provvedere direttamente alla
convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’as- semblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indica- zione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato al- meno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tra- mite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi del- l’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o as- senti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L’amministra- tore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente co- stituitasi.

67. Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito delega scritta.
Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del va- lore proporzionale.
Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai com- proprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del co- dice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di ses- santa, ciascun condominio deve designare, con la mag- gioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, cia- scun partecipante può chiedere che l’autorità giudizia- ria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudizia- ria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a prov- vedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ri- corso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’ammini- stratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera
non apposto.
Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministra condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore ri- ferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite dele- ghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edi- ficio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai pro- prietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avva- lersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono soli- dalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’am- ministrazione condominiale.

68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo
1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126
e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita ta- bella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di in- cremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è soste- nuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere con-
venuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore.
Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assem- blea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risar- cimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o conven- zionali.

70. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

71. Il registro indicato dal quarto comma dell’articolo
1129 e dal terzo comma dell’articolo 1138 del codice è tenuto presso l’associazione professionale dei proprie- tari di fabbricati.

71-bis. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giu- stizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro de- litto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di preven- zione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secon- daria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione ini- ziale e svolgono attività di formazione periodica in ma- teria di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di con- dominio anche società di cui al titolo V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimi- tatamente responsabili, dagli amministratori e dai di- pendenti incaricati di svolgere le funzioni di
amministrazione dei condomini a favore dei quali la so- cietà presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’inca- rico. In tale evenienza ciascun condomino può convo- care senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’ob- bligo di formazione periodica.

71-ter. Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.
Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

71-quater. Per controversie in materia di condominio, ai
sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla vio- lazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministra- tore, previa delibera assembleare da assumere con la mag- gioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’as- semblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, se- condo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di concilia- zione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo
2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’ammini- stratore di munirsi della delibera assembleare.

72. I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.

155-bis. L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le ne- cessarie prescrizioni con le maggioranze di cui al- l’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.

CODICE CIVILE
LIBRO VI - DELLA TUTELA DEI DIRITTI TITOLO I
DELLA TRASCRIZIONE - CAPO I DELLA TRASCRIZIONE DEGLI ATTI RELATIVI AI BENI IMMOBILI

2659. Nota di trascrizione
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve pre- sentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto
risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certifi- cato dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associa- zioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ul- time e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costi- tutivo. Per i condominii devono essere indicati l’even- tuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale;
2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto o autenticato le firme, o l’autorità giu- diziaria che ha pronunziato la sentenza;
4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall’articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall’articolo 2645-bis, comma
4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest’ultima disposizione.
Se l’acquisto, la rinunzia o la modificazione del di- ritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l’atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.
CODICE DI PROCEDURA CIVILE LIBRO I - DISPOSIZIONI GENERALI TITOLO I - DEGLI ORGANI GIUDIZIARI CAPO I - DEL GIUDICE
SEZIONE III
DELLA COMPETENZA PER TERRITORIO

23. Foro per le cause tra soci e tra condomini
Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condo- mini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione.

ULTERIORI DISPOSIZIONI CONTENUTE NEL TESTO DI RIFORMA DEL CONDOMINIO

Art. 30
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededu- cibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se di- venute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma,
delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e di- sposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.

Art. 32
1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.

CODICE CIVILE: CAPO IX DEL MANDATO

Art. 1703. Nozione
Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.

Art. 1704. Mandato con rappresentanza
Se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome del mandante, si applicano anche le norme del capo VI del titolo II di questo libro.

Art. 1705. Mandato senza rappresentanza
Il mandatario che agisce in proprio nome acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato.
I terzi non hanno nessun rapporto col mandante. Tutta-
via il mandante, sostituendosi al mandatario, può esercitare i diritti di credito derivanti dall’esecuzione del mandato, salvo che ciò possa pregiudicare i diritti attribuiti al man- datario dalle disposizioni degli articoli che seguono.

Art. 1706. Acquisti del mandatario
Il mandante può rivendicare le cose mobili acqui- state per suo conto dal mandatario che ha agito in nome proprio, salve i diritti acquistati dai terzi per effetto del possesso di buona fede.
Se le cose acquistate dal mandatario sono beni im- mobili o beni mobili iscritti in pubblici registri, il man- datario è obbligato a ritrasferirle al mandante. In caso d’inadempimento, si osservano le norme relative al- l’esecuzione dell’obbligo di contrarre.

Art. 1707. Creditori del mandatario
I creditori del mandatario non possono far valere le loro ragioni sui beni che, in esecuzione del mandato, il mandata- rio ha acquistato in bene proprio, purché, trattandosi di beni mobili o di crediti, il mandato risulti da scrittura avente data certa anteriore al pignoramento, ovvero trattandosi di beni immobili o di beni mobili iscritti in pubblici registri, sia an- teriore al pignoramento la trascrizione dell’atto di ritrasferi- mento o della domanda giudiziale diretta a conseguirlo.
Art. 1708. Contenuto del mandato
Il mandato comprende non solo gli atti per il quale è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento.
Il mandato generale non comprende gli atti che ec- cedono l’ordinaria amministrazione, se non sono indi- cati espressamente.

Art. 1709. Presunzione di onerosità
Il mandato si presume oneroso. La misura del com- penso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.

 

DELLE OBBLIGAZIONI DEL MANDATARIO

Art. 1710. Diligenza del mandatario
Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato
è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con mi- glior rigore. Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono de- terminare la revoca o la modificazione del mandato.
Art. 1711. Limiti del mandato
Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L’atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario, se il mandante non lo ratifica.
Il mandatario può discostarsi dalle istruzioni ricevute qualora circostanze ignote al mandante, e tali che non possano essergli comunicate in tempo, facciano ragio- nevolmente ritenere che lo stesso mandante, avrebbe dato la sua approvazione.

Art. 1712. Comunicazione dell’eseguito mandato
Il mandatario deve senza ritardo comunicare al man- dante l’esecuzione del mandato.
Il ritardo del mandante a rispondere dopo aver rice- vuto tale comunicazione, per un tempo superiore a quello richiesto dalla natura dell’affare o dagli usi, im- porta approvazione, anche se il mandatario si è disco- stato dalle istruzioni o a ecceduto i limiti del mandato.

Art. 1713. Obbligo di rendiconto
Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo ope- rato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
La dispensa preventiva dall’obbligo di rendiconto non ha effetto dai casi in cui il mandatario deve rispon- dere per dolo o per colpa grave.
Art. 1714. Interessi sulle somme riscosse
Il mandatario deve corrispondere al mandante gli in- teressi legali sulle somme riscosse per conto del man- dante stesso, con decorrenza dal giorno in cui avrebbe dovuto fargliene la consegna o la spedizione ovvero im- piegate secondo le istruzioni ricevute.

Art. 1715. Responsabilità per l’obbligazioni di terzi In mancanza di patto contrario, il mandatario che agisce in proprio nome non risponde verso il mandante dell’adempimento delle obbligazioni assunte dalle per- sone con le quali ha contratto, tranne il caso che l’insol- venza di queste gli fosse o dovesse essergli nota all’atto
della conclusione del contratto.

Art. 1716. Pluralità di mandatari
Salvo patto contrario, il mandato conferito a più per- sone designate a operare con Se nel mandato non è di- chiarato che i mandatari devono agire congiuntamente, ciascuno di essi può concludere l’affare. In questo caso il mandante, appena avvertito della conclusione, deve darne notizia agli altri mandatari; in mancanza è tenuto a risarcire i danni derivanti dall’omissione o dal ritardo.
Art. 1717. Sostituto del mandatario
Il mandatario che, nell’esecuzione del mandato, so- stituisce altri e se stesso, senza esservi autorizzato senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, ri- sponde dell’operato della persona sostitutiva.
Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde sol- tanto quando è in colpa nella scelta.
Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impar- tite al sostituto.
Il mandante può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.

Art. 1718. Custodia delle cose e tutela dei diritti del mandante
Il mandatario deve provvedere alla custodia delle cose che gli sono state spedite per conto del mandante e tutelare i diritti di quest’ultimo di fronte al vettore, se le cose presentano segni di deterioramento e sono giunte con ritardo.
Se vi è urgenza, il mandatario può procedere alla vendita delle cose a norma dell’articolo 1515.
Di questi fatti, come pure del mancato arrivo della merce, egli deve dare immediato avviso al mandante.
Le disposizioni di questo articolo si applicano anche
se il mandatario non accetta l’incarico conferitogli dal mandante, sempre che tale incarico rientri nell’attività professionale del mandatario.

DELLE OBBLIGAZIONI DEL MANDANTE

Art. 1719. Mezzi necessari per l’esecuzione del mandato Il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a sommini- strare al mandatario i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome.

Art. 1720. Spese e compenso del mandatario
Il mandante deve rimborsare al mandatario le anti- cipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta.
Il mandante deve inoltre risarcire i danni che il man- datario ha subiti a causa dell’incarico.

Art. 1721. Diritto del mandatario sui crediti
Il mandatario ha diritto di soddisfarsi sui crediti pe- cuniari sorti dagli affari che ha conclusi, con precedenza sul mandante e sui creditori di questo.

DELL’ESTINZIONE DEL MANDATO

Art. 1722. Cause di estinzione
Il mandato si estingue:
1) per la scadenza del termine o per il compimento, da parte del mandatario, dell’affare per il quale è stato conferito;
2) per revoca da parte del mandante;
3) per rinunzia del mandatario;
4) per la morte, l’interdizione o l’inabilitazione del mandante o del mandatario. Tuttavia il mandato che ha per oggetto il compimento di atti relativi all’esercizio di un im- presa, non si estingue se l’esercizio dell’impresa è conti- nuato, salvo il diritto di recesso delle parti o degli eredi.

Art. 1723. Revocabilità del mandato
Il mandante può revocare il mandato; ma, se era stata pattuita l’irrevocabilità, risponde dei danni, salvo che ricorra una giusta causa.
Il mandato conferito anche nell’interesse del man- datario o di terzi non si estingue per revoca da parte del mandante, salvo che sia diversamente stabilito o ricorra una giusta causa di revoca; non si estingue per la morte o per la sopravvenuta incapacità del mandante.
Art. 1724. Revoca tacita
La nomina di un nuovo mandatario per uno stesso affare o il compimento di questo da parte del mandante importano revoca del mandato, e producono effetto dal giorno in cui sono stati comunicati al mandatario.

Art. 1725. Revoca del mandato oneroso
La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della sca- denza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa.
Se il mandato è a tempo indeterminato, la revoca obbliga il mandante al risarcimento, qualora non sia dato un con- gruo preavviso, salvo che ricorra una giusta causa.

Art. 1726. Revoca del mandato collettivo
Se il mandato è stato conferito da più persone con unico atto e per un affare d’interesse comune, la revoca non ha effetto qualora non sia fatta da tutti i mandanti, salvo che ricorra una giusta causa.

Art. 1727. Rinunzia del mandatario
Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante. Se il man-
dato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso.
In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso d’impedimento grave da parte del mandatario.

Art. 1728. Morte o incapacità del mandante o del mandatario
Quando il mandato si estingue per morte o per incapa- cità sopravvenuta del mandante, il mandatario che ha ini- ziato l’esecuzione deve continuarla, se vi è pericolo nel ritardo.
Quando il mandato si estingue per morte o per so- pravvenuta incapacità del mandatario, i suoi eredi ov- vero colui che lo rappresenta o lo assiste, se hanno conoscenza del mandato, devono avvertire prontamente il mandante e prendere intanto nell’interesse di questo i provvedimenti richiesti dalle circostanze.

Art. 1729. Mancata conoscenza della causa di estinzione
Gli atti che il mandatario ha compiuto prima di co- noscere l’estinzione del mandato sono validi nei con- fronti del mandante o dei suoi eredi.
Art. 1730. Estinzione del mandato conferito a più
mandatari
Salvo patto contrario, il mandato conferito a più per- sone designate a operare congiuntamente si estingue anche se la causa di estinzione concerne uno solo dei mandatari.

Sailpost

::::::: Scarica il PDF del Nuovo Codice del Condominio Ed. 2013